Wat is Escrow-holdback? Een verkopersgids

Snel antwoord: Er is sprake van een escrow-holdback wanneer een kredietverstrekker na sluiting tijdelijk een deel van de opbrengst van de verkoper inhoudt om noodzakelijke reparaties of onvoltooide werkzaamheden te dekken. Zodra de reparaties zijn voltooid, geïnspecteerd en goedgekeurd, wordt het resterende geld teruggegeven aan de verkoper.

Een escrow holdback is een financiële overeenkomst, goedgekeurd en gecontroleerd door de kredietverstrekker, die het mogelijk maakt dat de verkoop van een huis doorgaat. Het houdt in dat een deel van de opbrengst van de verkoper opzij wordt gezet om onvoltooide reparaties of verbeteringen na de sluiting te dekken. Deze waarborg wordt door de kredietverstrekker afgedwongen om ervoor te zorgen dat het onroerend goed voldoet aan de veiligheid, leefbaarheid of waardering normen. Na voltooiing en verificatie van het werk wordt het resterende geld teruggegeven aan de verkoper.

Of u nu een huis verkoopt Memphis, TN, Columbus, O.Hof Temecula, CA Als u begrijpt hoe escrow-holdbacks werken, kunt u gemoedsrust krijgen en kunt u op tijd afsluiten. In deze Redfin-gids wordt uitgelegd wat een escrow-holdback is, waarom het belangrijk is voor verkopers en hoe u zich kunt voorbereiden als dit tijdens uw transactie ter sprake komt.

Wat is een escrow-holdback?

Er is sprake van een geblokkeerde rekening wanneer een deel van de opbrengst van de verkoper tijdelijk wordt ingehouden bij de sluiting en op een geblokkeerde rekening wordt geplaatst om te betalen voor door de kredietverstrekker vereiste reparaties of verbeteringen die niet vóór de sluiting kunnen worden voltooid. In sommige gevallen wordt het geld rechtstreeks uit de opbrengst van de verkoper gehaald; in andere gevallen kunnen ze op een aparte rekening worden geplaatst. Zodra het vereiste werk is voltooid en is geverifieerd dat het aan de vereisten van de kredietverstrekker voldoet, worden de fondsen vrijgegeven.

>> Lees: Hoe werkt Escrow bij het verkopen van een huis?

Wat veroorzaakt een escrow-holdback?

Er zijn verschillende redenen waarom een ​​kredietverstrekker een escrow-inhouding kan eisen. Als u deze redenen begrijpt, kunnen verkopers anticiperen op en zich voorbereiden op mogelijke vertragingen. Dit zijn de typische oorzaken:

• Beoordelingsbevindingen: Door de taxateur gesignaleerde veiligheids- of leefbaarheidsproblemen die moeten worden aangepakt.
• Inspectie reparaties: Problemen met de fundering, het dak of andere kritieke systemen die moeten worden opgelost voordat het huis volledig bewoonbaar is.
• Weersafhankelijk werken: Seizoensprojecten zoals schilderwerk, landschapsarchitectuur of reparaties aan de buitenkant die in de winter niet kunnen worden voltooid.
• Vertragingen bij de bouw of renovatie: Nieuwe constructies of verbouwingen die door sluiting nog niet volledig zijn voltooid.
• Vergunnings- of titelvereisten: Openstaande vergunningen, septische certificeringen of juridische documentatie die moet worden afgerond.

Wie beslist wanneer een escrow-holdback noodzakelijk is?

De kredietverstrekker beslist of er een escrow-inhouding nodig is, aangezien deze gekoppeld is aan de financiering van de koper. Zelfs als de verkoper en de koper het erover eens zijn dat er na de sluiting reparaties kunnen worden uitgevoerd, moet de kredietverstrekker de regeling goedkeuren om de verkoop te laten doorgaan. Als de kredietverstrekker dit niet toestaat of als de reparaties niet aan hun criteria voldoen, kan de transactie worden uitgesteld totdat de werkzaamheden zijn voltooid.

Hoe dit er in de praktijk uit zou kunnen zien:

In Minnesota ontving een huizenverkoper in december een taxatie waarbij buitenschilderwerk vereist was. Omdat het werk tijdens de winter niet kon worden uitgevoerd, keurde de kredietverstrekker een borgstelling goed. Bij de sluiting werd geld ingehouden om het schilderij te dekken, en nadat het project in het voorjaar was voltooid en definitief was inspectiewerd het resterende geld teruggegeven aan de verkoper.

Wat verkopers kunnen verwachten tijdens het escrow holdback-proces

Om het escrow-holdback-proces als verkoper beter te begrijpen, is het belangrijk om naar elke belangrijke stap te kijken en te zien hoe de rol van de verkoper daarin past.

1. Problemen geïdentificeerd en overeenstemming bereikt

Wanneer bij een taxatie of inspectie noodzakelijke reparaties aan het licht komen, worden de koper en de verkoper het eens over het werk- en borgbedrag, gedocumenteerd in een addendum voor het koopcontract.

3. Kredietverstrekker beoordeelt en keurt de escrow holdback-overeenkomst goed

De kredietverstrekker beoordeelt de voorgestelde escrow holdback-overeenkomst om er zeker van te zijn dat deze aan hun vereisten voldoet en keurt de regeling goed.

4. Het geld van de verkoper wordt ingehouden bij het sluiten

Bij sluiting wordt doorgaans 100-120% van de geschatte reparatiekosten ingehouden op de opbrengst van de verkoper en op een geblokkeerde rekening geplaatst.

5. Reparaties zijn na sluiting voltooid

Na sluiting van de verkoop is de verkoper verplicht de overeengekomen reparaties of verbeteringen binnen de gestelde termijn uit te voeren.

6. Er vindt een eindinspectie plaats en het geld wordt vrijgegeven aan de verkoper

Zodra de reparaties zijn voltooid, wordt er een eindinspectie uitgevoerd om er zeker van te zijn dat het werk voldoet aan de specifieke normen van de kredietverstrekker. Nadat de inspectie is goedgekeurd, is de escrow-agent bevoegd om het resterende geld aan de verkoper vrij te geven.

Om ervoor te zorgen dat deze slotetappe niet tot stilstand komt, heeft Elliot J. Danziger van Danziger Legal PLLC beveelt aan om vooraf de exitstrategie te definiëren: “Het belangrijkste detail voor een verkoper in een escrow holdback-overeenkomst is een duidelijk proces voor het vrijgeven van het geld zodra de reparaties zijn voltooid. De overeenkomst moet specificeren welk bewijs nodig is en een vaste reactietermijn bevatten, zodat de escrow niet voor onbepaalde tijd kan worden opgehouden als de koper geen bezwaar maakt nadat hij de bevestiging heeft ontvangen dat het werk is voltooid.”

>> Lees: Wat is escrow? Een duidelijke gids voor het escrowproces

Voor- en nadelen van escrow-holdback voor verkopers

Terwijl verkopers niet altijd controle hebben over de vraag of er gebruik wordt gemaakt van een escrow-holdback kredietverstrekkers Hoewel het kan vereisen dat iemand de financiering goedkeurt, is het nog steeds belangrijk om de voor- en nadelen te begrijpen.

Voordelen van een escrow-holdback

• Houdt de verkoop op schema: Zorgt ervoor dat de transactie op tijd kan worden afgerond ondanks onvoltooide reparaties, het voorkomen van vertragingen dat zou de deal in gevaar kunnen brengen.
• Helpt de deal veilig te stellen: Stelt de koper gerust, waardoor het risico op annulerings- of financieringsproblemen wordt verminderd.
• Vergemakkelijkt goedkeuring van kredietverstrekkers: Zorgt ervoor dat aan de door de kredietverstrekker vereiste voorwaarden wordt voldaan, zodat de financiering van de koper doorgang kan vinden.

Nadelen van een escrow-holdback

Volgens Michael R. Nerenberg, Esq., Senior Partner bij Borah, Goldstein, Altschuler, Nahins & Goidel, PCis het grootste risico voor een verkoper niet alleen de vertraging, maar ook de kans op kosten met een open einde

“De grootste blinde vlek is het ontbreken van taal waarin wordt bevestigd dat het bedrag van de borg de limiet is voor de aansprakelijkheid van de verkoper – dat wil zeggen dat als de kosten van de actie/reparatie die het onderwerp is van de borg het bedrag van de borg overschrijdt, de verkoper niet aansprakelijk is voor het verschil. Waar dit toe leidt is een onbekende verplichting na de sluiting van de verkoper.”

Naast deze ‘blinde vlek’ moeten verkopers ook rekening houden met deze nadelen:

• Opbrengst tijdelijk ingehouden: Een deel van uw geld is bij sluiting geblokkeerd, wat uw financiële plannen voor uw volgende zet kan verstoren.
• Beperkingen voor kredietverstrekkers: Sommige leningprogramma’s hebben strikte limieten reparatie kosten of staan ​​mogelijk helemaal geen tegenhouden toe, wat de tijdlijn ingewikkelder maakt.
• Timingrisico’s: Als de reparaties niet binnen de afgesproken termijn zijn voltooid, loopt u het risico het ingehouden geld te verliezen of met kopersgeschillen te maken te krijgen.
• Voortdurende verantwoordelijkheid: Ook nadat je bent verhuisd, blijf je verantwoordelijk voor het coördineren van aannemers en ervoor zorgen dat het werk de keuring doorstaat.

Hoe leningtypes de escrow-inhoudingen beïnvloeden

De vergoeding en het bedrag van een escrow-holdback zijn afhankelijk van die van de koper woninglening programma, wat van invloed is op de ingehouden opbrengsten en voorwaarden van de verkoper bij afsluiting. De richtlijnen voor leningen kunnen veranderen, dus bespreek de details vroeg in het proces met de kredietverstrekker.

• Conventionele leningen – meer flexibiliteit: Conventionele leningen maken doorgaans flexibelere borgstellingen mogelijk, waarbij kredietverstrekkers meer vrijheid hebben bij het bepalen van de soorten reparaties en minder strikte limieten.
• FHA-leningen – limiet van $ 5.000: De leningen van de Federal Housing Administration beperken de holdback tot een maximum van $ 5.000. Als reparaties dit bedrag overschrijden, is een FHA-holdback waarschijnlijk geen optie.
• VA-leningen – groter kussen vereist: VA-leningen vereisen doorgaans een borgsom van 150% van de geschatte reparatiekosten, waarbij tijdelijk een groter deel van de opbrengst van de verkoper wordt ingehouden.

>> Lees: Soorten hypothecaire leningen

Tips voor verkopers die met een escrow-holdback omgaan

Als u met een tegenslag wordt geconfronteerd, kunt u dit als volgt aanpakken, met minder verrassingen:

• Ontvang meerdere reparatieschattingen: Zorg voor 2-3 gedetailleerde schattingen van gekwalificeerde aannemers om ervoor te zorgen dat het borgbedrag realistisch is.
• Leg details schriftelijk vast: Zorg ervoor dat het addendum duidelijk de reikwijdte, tijdlijn en inspectievereisten voor het vrijgeven van fondsen definieert.
• Bevestig de goedkeuring van de kredietverstrekker vroegtijdig: Controleer of het specifieke leenprogramma van de koper een inhouding toestaat voordat u de slottafel bereikt.
• Blijf betrokken na de sluiting: U blijft verantwoordelijk voor het toezicht op de kwaliteit en het faciliteren van de eindcontrole om uw uitbetaling te activeren.

De sleutel om vertragingen te voorkomen

Verkopers komen vaak in de problemen door het papierwerk. Bryan S. Malickson, Esquire, verkoopmanager bij Mid-Atlantische nederzettingsdienstenmerkt op dat een vage overeenkomst de belangrijkste reden is dat de fondsen in het ongewisse blijven.

“De meest voorkomende reden waarom escrow-gelden ‘vastlopen’ of worden uitgesteld, is omdat de partijen er niet in slagen een duidelijke escrow-overeenkomst uit te voeren waarin de specifieke voorwaarden zijn vastgelegd waarop het geld door de houder moet worden uitbetaald. Een duidelijke, specifieke escrow-overeenkomst waarin de intenties van de partijen worden uiteengezet en de omstandigheden waaronder fondsen worden uitbetaald, in welk bedrag en aan wie, zal de kansen aanzienlijk vergroten dat de escrow-fondsen zonder problemen zullen worden uitbetaald. “

Veelgestelde vragen: Escrow-holdback

1. Wie betaalt voor een borgsom?

Doorgaans financiert de verkoper de borgsom uit de verkoopopbrengst bij het sluiten om reparaties of vereiste werkzaamheden te dekken. De regelingen kunnen echter variëren op basis van de overeenkomst tussen koper, verkoper en kredietverstrekker.

2. Hoe lang duurt een escrow-holdback?

Kredietverstrekkers eisen doorgaans dat reparaties binnen 30 tot 180 dagen na sluiting worden voltooid, hoewel voor sommige projecten (bijvoorbeeld weersgerelateerde, grote reparaties) uitstel kan worden verleend.

3. Wat gebeurt er als reparaties meer kosten dan begroot?

Escrow-rekeningen bevatten vaak een buffer om onverwachte overschrijdingen te dekken. Als de kosten dat kussen nog steeds overschrijden, is de verkoper meestal verantwoordelijk voor het zelf betalen van het verschil.

4. Kan het overgebleven borggeld teruggaan naar de verkoper?

Ja. Als de reparaties binnen het budget zijn voltooid en aan de vereisten van de kredietverstrekker is voldaan, worden alle ongebruikte gelden teruggegeven aan de verkoper zodra de geblokkeerde rekening wordt gesloten.

5. Zijn borgstellingen vereist?

Hoewel escrow-inhoudingen niet bij elke vastgoedtransactie vereist zijn, kunnen kredietverstrekkers een escrow-inhouding als voorwaarde voor financiering eisen. Als dat zo is, moeten zowel de koper als de verkoper ermee instemmen om de verkoop te kunnen sluiten, waardoor dit een vereiste voorwaarde voor de transactie wordt.