CEO van Canopy: makelaars zijn nationaal geworden. MLS’en moeten hun achterstand inhalen

Canopy MLS CEO Anne Marie DeCatsye ziet de laatste uitbreiding van haar organisatie niet als een poging om een ​​nationale MLS te creëren – maar ze ziet het wel als een teken dat de traditionele geografie van de MLS-business onder druk staat.

In een gesprek met InmanVolgens DeCatsye zijn makelaars nationale en megaregionale bedrijven geworden, terwijl veel MLS’s gebonden blijven aan geografische grenzen die consumenten en makelaars steeds meer niet herkennen.

“Consumenten zien geen grenzen als het om data gaat, dus het is een beetje achterhaald dat MLS’en zichzelf in een territorium opsluiten”, zegt DeCatsye.

Haar opmerkingen kwamen nadat de in Charlotte gevestigde Canopy MLS deze week aankondigde dat erkende vastgoedprofessionals en makelaars uit het hele land zich bij het platform zouden kunnen aansluiten. De MLS zei ook dat makelaars vermeldingen zouden mogen indienen via goedgekeurde externe of eigen systemen, een stap die volgens Canopy bedrijven in staat zou stellen hun bestaande technologie-investeringen beter te benutten en tegelijkertijd de normen voor nauwkeurigheid, compliance en gegevensintegriteit te behouden.

In zijn aankondiging benadrukte Canopy dat de stappen “niet bedoeld waren om een ​​nationale MLS te creëren of om een ​​bepaalde makelaardij, technologieleverancier of bedrijfsmodel te bevoordelen.” De MLS heeft de veranderingen eerder ingekaderd als onderdeel van een bredere poging om makelaars meer flexibiliteit te geven en tegelijkertijd de MLS als coöperatieve marktplaats te behouden.

Voor DeCatsye is het grotere probleem niet of Canopy of andere MLS’s ‘nationaal worden’, maar of MLS’s nuttig kunnen blijven voor makelaars wier bedrijven niet langer netjes binnen de lokale MLS-grenzen passen.

“Makelaars zijn nationaal of megaregionaal geworden”, zei DeCatsye. “De makelaarssector is volledig veranderd en MLS’s beseffen nu pas dat we daar waarschijnlijk rekening mee moeten houden op een manier die we nog niet eerder hebben gedaan.”

‘De makelaars zijn het beu’

De aankondiging van Canopy komt te midden van een golf van MLS-activiteiten en debatten in de sector over privévermeldingen, vertraagde marketing, makelaarstechnologie en MLS-consolidatie.

De afgelopen weken is MRED, Vastgoedtracs En Heldere MLS hebben allemaal stappen aangekondigd die de toegang uitbreiden, netwerken of makelaarsgerichte diensten aanbieden buiten de traditionele marktgrenzen. Deze stappen hebben gedeeltelijk de aandacht getrokken omdat ze betrekking hebben op Compass, dat een groot deel van het afgelopen jaar de MLS’s daartoe heeft aangezet geef verkopers en makelaars meer controle over de manier waarop aanbiedingen op de markt worden gebracht voordat ze de bredere publieke markt bereiken.

In de aankondiging van Canopy werd Compass niet specifiek genoemd, maar er werd gebruik gemaakt van bekende framing – makelaarskeuze, verkoperskeuze, flexibiliteit en eigen systemen – die overlapt met de bredere strijd van de sector over privévermeldingen en MLS-regels. DeCatsye zei dat de stap van Canopy minder moet worden opgevat als een reactie op Compass en meer als een reactie op de langlopende frustraties van makelaars over MLS-fragmentatie.

Grote makelaars opereren steeds vaker over verschillende markten heen, terwijl zelfs regionale bedrijven mogelijk lid moeten zijn van meerdere MLS’s met verschillende noteringsinvoersystemen, datafeeds, contracten en regels. Canopy, zo merkte DeCatsye op, is eigenaar van MLS Grid, dat gedeeltelijk is opgericht om de pijnpunten van makelaars rond gefragmenteerde datafeeds en inconsistente contracten aan te pakken.

Maar ze zei dat deze inspanningen niet elk probleem hebben opgelost.

“Ik moet geloven dat de makelaars gefrustreerd zijn, omdat het niet al hun pijnpunten heeft opgelost”, zei DeCatsye.

Ze voegde eraan toe dat ze het moeilijk vindt om te begrijpen waarom sommige MLS’s zich verzetten tegen het reageren op de behoeften van makelaars.

“Ik vind het echt moeilijk om er achter te komen dat MLS’en de makelaars op de korrel nemen over wat ze nodig hebben, en ik krijg het gevoel dat ze dat doen, en dat de makelaars er genoeg van hebben,” zei DeCatsye.

Die frustratie, zo voegde ze eraan toe, is gedeeltelijk de reden waarom Canopy besloot duidelijk te maken dat makelaars buiten het traditionele servicegebied zich bij het platform kunnen aansluiten als ze daar waarde in vinden.

Canopy MLS bedient meer dan 22.000 abonnees in delen van North Carolina en South Carolina, maar DeCatsye zei dat het gedrag van makelaars en consumenten niet langer netjes stopt bij de MLS-grenzen. Ze wees op de bergmarkten van North Carolina, waar volgens haar vijf MLS’s een regio bedienen waar consumenten de grenzen tussen verschillende gebieden waarschijnlijk niet zullen begrijpen of zich daar zorgen over zullen maken.

“Ik denk niet dat consumenten echt grenzen zien in de bergen van North Carolina”, zei DeCatsye. “Ik denk dat we de makelaars geen recht doen, zelfs niet de lokale makelaars, die niet nationaal zijn, door ze deel te laten uitmaken van zoveel MLS’en.”

Een beperkter beeld van de keuze van de verkoper

Toch kwam DeCatsye terug op het idee dat Canopy een brede verschuiving omarmt, weg van de blootstelling aan openbare noteringen.

De aankondiging van Canopy omvatte steun voor “zinvolle verkoperskeuze” en erkende dat sommige verkopers geldige redenen kunnen hebben om de marketing van hun huizen te beperken, waaronder privacy, veiligheid of unieke persoonlijke omstandigheden. Maar de MLS zei ook dat verkopers moeten begrijpen dat een brede blootstelling aan de markt “doorgaans de grootste kans biedt” om gekwalificeerde kopers aan te trekken, de concurrentie te maximaliseren en het best mogelijke resultaat te bereiken.

Dat is een betekenisvol onderscheid op een moment waarop Compass en andere voorstanders van private-listing de keuze van verkopers hebben opgevat als een uitdaging voor de traditionele MLS-distributieregels. DeCatsye zei dat het debat in de sector te veel aandacht heeft besteed aan kantoorexclusives, pocketvermeldingen en opties met beperkte blootstelling.

‘Ik ben het ermee eens dat de nadruk op de verkeerde plaats ligt’, zei DeCatsye, eraan toevoegend dat de focus op beperkte en kantoorexclusieve vermeldingen door de handelsmedia ‘buiten proporties is opgeblazen’. Canopy, zei ze, is van mening dat sommige verkopers geldige redenen kunnen hebben om de blootstelling te beperken. Maar ze zei dat deze gevallen niet de norm mogen worden.

“Er zullen verkopers zijn met geldige redenen om hun aanbiedingen beperkt te laten zien”, zei DeCatsye. “Maar we zijn ervan overtuigd dat de bredere blootstelling aan de markt de beste kans zal zijn om gekwalificeerde kopers te werven en tegen de hoogste prijs te verkopen en er de meeste aandacht op te vestigen.”

Het risico is volgens haar dat consumenten in de war raken over de vraag of een beperkte blootstelling daadwerkelijk in hun belang is.

“Het zou voor sommige verkopers geldig zijn”, zei DeCatsye. “Het zou geen reden moeten zijn voor alle verkopers.”

‘Tweak it’, zonder de architectuur te veranderen

De nieuwste aankondiging van Canopy bouwt voort op de wijzigingen in de lijstopties die de MLS vorig jaar begon uit te rollen.

De MLS voorheen weigerde te adopteren de National Association of Realtors’ uitgestelde marketingvrijgestelde vermeldingscategorie en ging in plaats daarvan verder met zijn eigen vermeldingsopties, waaronder beperkte blootstelling en firma-exclusieve vermeldingscategorieën. Met deze opties kunnen sommige vermeldingen worden achtergehouden uit openbare feeds of worden beperkt tot agenten binnen hetzelfde bedrijf.

Canopy heeft ook de Coming Soon-No Show-status gewijzigd om onder bepaalde omstandigheden de prijsgeschiedenis te onderdrukken. De veranderingen plaatsen Canopy in een breder sectordebat over de vraag of noteringen met beperkte blootstelling, onderdrukte prijsgeschiedenis en gepauzeerde days-on-market-berekeningen verkopers waardevolle flexibiliteit bieden of de markttransparantie beïnvloeden en bedrijven met grotere interne netwerken bevoordelen.

DeCatsye verwierp het idee dat Canopy – en anderen die soortgelijke maatregelen treffen – de hele architectuur van het MLS-systeem veranderen rond een relatief klein deel van de verkopers die prioriteit geven aan privacy of een beperkte blootstelling willen. In plaats daarvan, zei ze, maakt Canopy beperktere aanpassingen voor specifieke situaties, terwijl brede bekendheid de norm blijft.

“Ik zou het een aanpassing noemen”, zei DeCatsye. “Een beetje aanpassen.”

Kantoorexclusives en pocketvermeldingen, zo merkte ze op, bestaan ​​al jaren en Canopy’s aanpak, zo betoogde ze, is om gecontroleerde opties binnen de MLS te creëren in plaats van deze praktijken te negeren of volledig buiten het systeem te duwen.

“We proberen niet noodzakelijkerwijs de status quo te behouden, maar een aantal aanpassingen te maken waar sommige bedrijfsmodellen zijn veranderd”, aldus DeCatsye.

Het doel van Canopy, zo voegde ze eraan toe, is om verkopers opties te geven en tegelijkertijd de behoeften van kopersagenten in evenwicht te brengen en de toegang tot aanbiedingsinformatie “voor zover mogelijk” te behouden.

Kompas heeft de verhuizing niet geleid, zegt CEO

De aankondiging van Canopy kwam nadat MRED, Realtracs en Bright MLS elk nieuwe initiatieven met Compass hadden aangekondigd, wat de vraag opriep of de stap van Canopy ook werd bepaald door de drang van de makelaarsgigant naar meer flexibiliteit rond noteringen en MLS-deelname.

DeCatsye zei dat de recente stappen van Compass met andere MLS’en deel uitmaakten van het bredere gesprek in de sector waar Canopy naar keek. Maar ze zei dat Compass de beslissing van Canopy niet leidde.

Ze erkende vorig jaar de steun van Compass-CEO Robert Reffkin veel andere MLS-leiders deden dat ooken zegt dat ze regelmatig met grote makelaars-eigenaren spreekt, waaronder Compass. Maar ze zei dat Canopy zijn eigen noteringsbeleid al had onderzocht en beslissingen zou nemen op basis van zijn eigen markt en abonnees.

“Ik kan je vertellen dat ik afgelopen zomer dezelfde e-mail kreeg die alle anderen kregen van Robert Reffkin, en mijn antwoord was: we zijn dit al aan het onderzoeken en we zullen doen wat het beste is voor Canopy”, zei DeCatsye. “Ik zal niet door één bedrijf worden geregisseerd. En Canopy zal niet door één bedrijf worden geregisseerd.”

Dat onderscheid was belangrijk voor het bestuur van Canopy, zei ze, omdat het bestuur bestaat uit vertegenwoordigers van grote bedrijven, kleine bedrijven, afgelegen provincies, franchises en nationale bedrijven.

“Het was erg belangrijk voor onze raad van bestuur dat we de verklaring afleggen dat we niet op één lijn zitten met één makelaar”, aldus DeCatsye.

De consolidatiedruk zal blijven bestaan

Dezelfde krachten die Canopy ertoe aanzetten om zich buiten de traditionele grenzen te openen, zouden ook de consolidatie onder de MLS’en kunnen versnellen, aldus DeCatsye.

Ze stopte met het oproepen tot één nationale MLS en zei dat Canopy niet probeert er een te worden. Maar ze zei dat de huidige kaart van honderden MLS’s niet altijd overeenkomt met hoe makelaars, makelaars of consumenten de markt ervaren.

“Een natuurlijke progressie in het consolidatiemoment dat we bij de makelaars zien, zou een natuurlijke progressie in de consolidatie van de MLS’s moeten zijn”, aldus DeCatsye.

DeCatsye heeft eerder gezegd dat de industrie niet één nationale MLS zou moeten hebben. Ze herhaalde dat standpunt, maar zei dat er minder MLS’s zouden moeten zijn dan er vandaag de dag bestaan. Toch zei ze dat de consolidatie van de MLS niet snel genoeg gebeurt.

De toekomst die zij beschreef is niet noodzakelijkerwijs één nationale MLS, maar een meer competitief MLS-landschap.

“Ik heb goede hoop dat dit een signaal afgeeft dat MLS’s in zekere zin op zijn minst op megaregionaal, zo niet op nationaal niveau, met elkaar moeten concurreren”, aldus DeCatsye.

Het verdedigen van de MLS

Maar DeCatsye’s oproep aan de MLS om zich aan te passen was ook een verdediging van de MLS zelf. Haar zorg is niet dat MLS’s minder centraal in de sector komen te staan, maar dat ze beter moeten reageren op makelaars voordat makelaars op zoek gaan naar andere manieren om hun eigen problemen op te lossen.

Dat betekent dat makelaars meer flexibiliteit krijgen op het gebied van technologie, invoer van aanbiedingen en verkopersopties, zei ze, terwijl ze toch de coöperatieve markt behouden die kopers en verkopers toegang geeft tot betrouwbare aanbiedingsinformatie.

Soms, zei DeCatsye, begrijpen agenten die rol niet volledig.

“Er is een zekere verantwoordelijkheid die zij hebben om een ​​stap terug te doen en het grotere beeld te begrijpen van waarom de MLS is gecreëerd, waarom deze bestaat, en wie zij beschermt vanuit het oogpunt van consumentenbescherming,” zei DeCatsye.

De uitdaging nu, zo stelde DeCatsye, is uitzoeken hoe dat coöperatieve model zou moeten evolueren in een tijd waarin makelaars, technologieplatforms en consumentengedrag allemaal voorbij de traditionele lokale grenzen zijn gegaan.

Ze zei ook dat de sector op een “kruispunt” staat over wie het MLS-beleid moet leiden – NAR of de Raad van MLS’s – en dat dit beleid niet in de eerste plaats mag worden gedreven door angst voor rechtszaken.

“NAR loopt ook op een koord”, zei DeCatsye, eraan toevoegend dat ze enige sympathie heeft voor de positie van de organisatie, omdat deze risicomijdend is in een litigieuze omgeving. “Mijn standpunt is dat beleid niet gemaakt mag worden uit angst om wel of niet aangeklaagd te worden.”

Canopy, zei ze, is bereid beleidsbeslissingen te nemen die volgens haar goed zijn voor makelaars en consumenten, zelfs als dat betekent dat ze juridische risico’s moeten accepteren.

“Als we het goede doen en we kunnen rechtvaardigen wat we doen, is dat het beste voor al onze bedrijven”, aldus DeCatsye. “Als we een rechtszaak krijgen, gaan we daar mee aan de slag.”

E-mail AJ LaTrace