Wanneer gaan de huizenprijzen omlaag?

Belangrijkste afhaalrestaurants

• Het is onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen op nationaal niveau zullen dalen, maar ze zouden langzamer moeten groeien.
• Het is normaal dat de huizenprijzen in de loop van de tijd gestaag stijgen; het is eigenlijk abnormaal als ze dalen en een signaal kunnen zijn van een breder economisch probleem, zoals een recessie of correctie.
• De huizenprijzen stegen tijdens de pandemie doordat kopers profiteerden van de ultralage hypotheekrente, waardoor de prijzen vandaag de dag hoog bleven.
• In een paar Sun Belt-steden zoals Austin en Nashville dalen de prijzen nadat de pandemische hausse ze te hoog heeft gemaakt.

Het is geen geheim dat huisvesting tegenwoordig zo is duur. De huizenprijzen zijn bijna 50% hoger dan in 2020, terwijl de hypotheekrente bijna is verdubbeld. Een tekort aan voorraden, een piek in de inflatie en een sterke stijging van de vraag tijdens de pandemie waren de belangrijkste redenen waardoor veel consumenten in de prijzen vielen.

Gelukkig is de huizenmarkt aan het afvlakken, en economen zeggen dat de betaalbaarheid zal verbeteren in de komende jaren. Het is onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen zullen dalen, maar ze zouden langzamer moeten groeien, waardoor de lonen hun inhaalbeweging kunnen maken.

Dus als u een huizenkoper bent die aan de zijlijn staat en zich afvraagt ​​of de huizenprijzen ooit zullen dalen, dan is dit artikel iets voor u. We zullen uiteenzetten waarom de prijzen hoogstwaarschijnlijk niet zullen dalen, waarom de meeste economen geloven dat de betaalbaarheid nog steeds zal verbeteren, en wat kopers en verkopers vandaag kunnen doen om te winnen.

Van de hoofdeconoom van Redfin

“De huizenprijzen zullen niet snel op nationale schaal dalen – en dat is eigenlijk maar goed ook. Het is normaal dat de huizenprijzen in de loop van de tijd geleidelijk stijgen, net zoals een milde inflatie gezond is voor de meeste economieën. Het verschil is dat de prijzen in één keer omhoog schieten, zoals tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, die de meeste kopers en verkopers buitenspel zette. Nu begint de betaalbaarheid echter te stijgen omdat de lonen sinds eind 2025 sneller zijn gestegen dan de huizenkosten. We verwachten dat dit de komende jaren zal voortduren. nabije toekomst.” – Daryl Fairweather, hoofdeconoom van Redfin

Waarom zijn de huizenprijzen zo hoog?

De economie uit het pandemietijdperk bracht de huizenmarkt in een stroomversnelling voordat deze weer met beide benen op de grond viel. Eén resultaat hiervan was een stijging van de huizenprijzen, die hardnekkig bleven bestaan verhoogd sindsdien – waardoor de budgetten onder druk komen te staan ​​en veel kopers en verkopers aan de zijlijn blijven staan. Volgens Redfin-gegevensheeft de gemiddelde huizenkoper sinds maart 2022 ruim 30% van zijn inkomen aan huisvesting moeten besteden.

Als we echter wat dieper duiken, zijn er drie belangrijke redenen waarom de huizenprijzen tegenwoordig zo hoog zijn: een beperkte woningvoorraad, onvoldoende woningbouw en een volatiele hypotheekrente. Laten we deze opsplitsen.

>> Lees: Waarom zijn huizen zo duur?

1. Beperkte woningvoorraad

Amerika heeft een chronische woningnood. Schattingen variëren van tussen 1.5 naar 7 miljoen woningen, waarbij het tekort rond de eeuwwisseling steeds groter werd en na de Grote Recessie nog groter werd.

Als er niet genoeg huizen te koop zijn voor mensen die ze willen, stijgen de prijzen; wanneer het tekort ernstiger wordt, stijgen de prijzen vaak nog sneller. Dat is wat er de afgelopen vijftien jaar is gebeurd – en vooral de afgelopen vijf jaar.

Toen de hypotheekrente tijdens de pandemie naar een recordlaagte daalde, profiteerden kopers van de lagere kosten en kochten ze een hypotheek op groot aandeel van de beschikbare woningen die te koop staan. Dit verminderde het aanbod en duwde de prijzen naar recordhoogten. Het effect hiervan blijft nazinderen.

Tegenwoordig verbeteren de voorraden langzaam, maar de volatiele en dure economie houdt een substantiële groei op afstand. “Het is een behoorlijk moeilijk patroon om te doorbreken”, merkte Fairweather op. “Hoge prijzen maken het voor huiseigenaren minder aantrekkelijk om hun huizen te koop aan te bieden, wat op zijn beurt de prijzen hoog houdt omdat de voorraad laag blijft. Een gestage toename van de nieuwbouw op prijs punten consumenten zich kunnen veroorloven, is de beste manier om de kosten landelijk op betekenisvolle wijze omlaag te brengen.”

2. Onvoldoende woningbouw

De VS zijn afhankelijk van een gestage aanvoer van nieuwe huizen om de groeiende bevolking te ondersteunen. Historisch gezien is dit evenwicht relatief stabiel geweest, met de bouw boem En bustes na oorlogen of economische schokken. Maar sinds de Grote Recessie is de huizenbouw dat wel geworden ernstig bleef achter bij de vraag, wat betekent dat er niet genoeg nieuw aanbod op de markt is geïnjecteerd. Dit is een van de redenen waarom het typische huis van vandaag de dag zo is ouder dan ooit.

Woningbouw heeft opgevoerd sinds de pandemie, maar meer huiseigenaren moeten verkopen en meer huizenbouwers moeten bouwen om het tekort te verminderen.

3. Volatiele hypotheekrente

De hypotheekrente speelt een cruciale rol bij het bepalen van de betaalbaarheid van woningen. Hoe hoger het tarief, hoe duurder de maandelijkse betaling voor huizenkopers is. En als de rente lager is, is het over het algemeen aantrekkelijker om te kopen.

Dat is wat er gebeurde tijdens de pandemie, toen de extreem lage rente huizenkopers ertoe aanzette tussen 2020 en 2022 een groot aantal huizen te kopen, waardoor de voorraden uitgeput raakten en de prijzen omhoog gingen. Maar dat patroon veranderde toen de rente weer steeg.

Nu is de huizenmarkt enigszins vastwaarbij de hypotheekrente relatief hoog is en de prijzen nog steeds hoog, waardoor veel kopers uit de markt worden gehouden. Maar naarmate de tijd verstrijkt en meer mensen beseffen dat dit het nieuwe normaal is, is het waarschijnlijk dat meer consumenten de wateren zullen testen en willen kopen of verkopen.

Wanneer gaan de huizenprijzen omlaag?

Landelijk gezien is het onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen binnenkort zullen dalen. De huizenmarkt herstelt zich langzaam van de volatiliteit van de afgelopen jaren, en economen van Redfin verwachten dat de prijzen in de toekomst langzamer zullen stijgen.

“Een meer accurate vraag zou zijn: ‘wanneer zal de betaalbaarheid van woningen verbeteren?'”, aldus Fairweather. “En het antwoord is ‘nu meteen!’ De lonen groeien sneller dan de huizenkosten, dankzij de gestaag dalende hypotheekrente en de gelijkblijvende huizenprijzen. We verwachten dat dit zich zal voortzetten nu de huizenmarkt de komende jaren een langdurige reset ondergaat.”

Afgezien van bescheiden correcties of geïsoleerde dalingen is het over het algemeen geen goede zaak als de huizenprijzen dalen. Als de huizenprijzen zouden dalen, zouden huiseigenaren hun eigen vermogen verliezen, zouden kopers zich kunnen terugtrekken uit angst dat er een crash zou komen, en zou er waarschijnlijk al een bredere economische verschuiving gaande zijn.

In de bredere economie is sprake van een gestage prijsgroei in combinatie met stijgende inkomens economen zien als teken van een gezonde, groeiende economie. A mandaat van het Amerikaanse Federal Reserve System (de Fed) is om de inflatie zo dicht mogelijk bij 2% te houden. De kosten van onderdak (dat wil zeggen de kosten voor de verkoop en verhuur van huizen) hebben een buitenmaats impact op de inflatie; hun piek in het pandemietijdperk is een reden waarom de inflatie blijft bestaan boven het doel van de Fed.

Dalen de huizenprijzen ergens?

Tegenwoordig dalen de huizenprijzen vooral in de meest populair migratiebestemmingen uit het pandemietijdperk – steden zoals Austin, NashvilleEn San Antonio. Deze steden kenden tussen 2021 en 2022 een grote stijging van de bevolking en de kopersactiviteit, maar zijn sindsdien niet meer populair omdat de prijzen te hoog werden en er een einde kwam aan het werken op afstand. Nu zijn er in veel van deze markten veel meer verkopers dan kopers in deze steden, waardoor de prijzen omlaag gaan.

Austin is een prima voorbeeld. De metro van Texas is de afgelopen drie jaar van de heetste grote stad van het land naar de koudste veranderd. De prijzen zijn vanaf hun hoogtepunt met $ 150.000 gedaald, en het duurt meer dan 100 dagen om een ​​huis te verkopen.

Welke gevolgen hebben dalende huizenprijzen voor huizenkopers en -verkopers?

In de meeste gevallen is wachten tot de huizenprijzen dalen wellicht niet de beste strategie. Hoewel de prijzen op sommige markten misschien dalen, verwachten de meeste economen dat ze langzaam zullen groeien in plaats van landelijk te dalen. Dat betekent dat kopers die wachten kansen kunnen missen om met verkopers te onderhandelen of een huis te bemachtigen dat aan hun behoeften voldoet.

Dat gezegd hebbende, kunnen dalende prijzen kopers en verkopers verschillend beïnvloeden.

Voor huizenkopers

Op het eerste gezicht klinken dalende huizenprijzen als een goede zaak voor huizenkopers; ze hoeven nu minder uit te geven voor een huis dan ze dachten.

Een daling van de huizenprijzen is echter vaak het gevolg van een grotere economische verschuiving – zoals een marktcorrectie of een rentepiek – die het kopen van een huis zelfs moeilijker kan maken. Kopers kunnen te maken krijgen met uitdagingen zoals:

• Mogelijk hogere hypotheekrente
• Verminderde koopkracht
• Grotere baanonzekerheid
• Dalende woningwaarden, waardoor het moeilijker kan worden om in de toekomst te verhuizen

Vanwege deze factoren verloopt het wachten op een prijsdaling niet altijd zoals kopers verwachten.

“Als u een koper bent die wacht tot de prijzen dalen, wilt u misschien uw strategie heroverwegen”, vervolgde Fairweather. “Er zijn meer verkopers prijzen verlagen om kopers aan te trekken, maar slechts een paar steden zien de prijzen daadwerkelijk voortdurend dalen – en kopers willen misschien niet investeren in een huis dat aan waarde verliest. In de meeste delen van het land is het nu echter een goed moment om te kopen, omdat de concurrentie laag is en verkopers bereid zijn te onderhandelen.”

>> Lees: Is dit nu een goed moment om een ​​huis te kopen?

Voor huizenverkopers

Dalende huizenprijzen kunnen om vele redenen negatief zijn voor huiseigenaren en verkopers:

• Hun huizen zijn nu minder waard, omdat dalende prijzen een dalende waarde betekenen
• Lagere prijzen weerspiegelen vaak de vraag van kopers (en kunnen deze verder verminderen).
• Kopers kunnen aarzelen om een ​​huis te kopen dat in waarde daalt
• Marktonzekerheid kan het moeilijker maken om volgende stappen te plannen, zoals het kopen van een ander huis of verhuizen

Bovendien kunnen sommige huiseigenaren gedwongen worden om met verlies te verkopen, vooral degenen die tijdens de pandemiepiek hebben gekocht en nu willen of moeten verhuizen. A Redfin-analyse uit 2025 bleek dat bijna 6% van de verkopers die tussen 2020 en 2022 een huis kochten, het risico liepen geld te verliezen bij de verkoop.

“Als de huizenprijzen dalen, betekent dat vaak dat de markt zich aan het resetten is of dat de economische volatiliteit hoog is – allebei slecht nieuws voor verkopers”, aldus Fairweather. “De meeste kopers zijn misschien ook op hun hoede voor het doen van een risicovolle investering, waardoor het voor verkopers moeilijker zou kunnen worden om snel te sluiten. Gelukkig kunnen verkopers vandaag de dag verwachten dat de huizenprijzen langzaam zullen stijgen en dat de vraag in veel markten zal teruglopen naarmate de betaalbaarheid verbetert.”

>> Lees: Moet ik mijn huis nu verkopen?

Is de huizenmarkt aan het instorten?

Nee, de huizenmarkt is niet aan het instorten, ook al is deze langzaam en duur en heeft hij een paar turbulente jaren achter de rug. Een crash is doorgaans het resultaat van een economische of financiële schok, zoals een recessie, hoge inflatie of een grote achteruitgang op de arbeidsmarkt. Crashes leiden vaak tot een wijdverbreide daling van de huizenprijzen, kopersactiviteit en een toename van faillissementen en achterstallige leningen.

De meeste economen zijn het erover eens dat de huizenmarkt ook niet zal instorten, maar in plaats daarvan een langdurige correctie zal ondergaan die al aan de gang is. De huizenprijzen zullen langzaam stijgen of dalen in oververhitte markten, de voorraden zullen stijgen en kopers zullen onderhandelingsmacht blijven houden totdat de betaalbaarheid voldoende verbetert om het evenwicht te nivelleren.

>> Lees: Gaat de huizenmarkt instorten?

Laatste gedachten: de prijzen vlakken af, maar zullen niet snel dalen

De huizenprijzen zullen in de nabije toekomst waarschijnlijk niet dalen, maar zullen in plaats daarvan terugkeren naar meer ‘normale’ groeiniveaus. Er zijn een paar plaatsen waar de prijzen dalen, maar deze blijven over het algemeen beperkt tot steden in de Sun Belt, waar de prijzen naar een onhoudbaar niveau omhoog schoten en nu aan het corrigeren zijn.

Dalende prijzen zijn ook niet noodzakelijkerwijs een goede zaak, omdat ze een lagere woningwaarde kunnen betekenen en vaak het gevolg zijn van economische stress. Een gezonde, groeiende economie is een economie waarin prijzen en inkomens in de loop van de tijd langzaam stijgen, waardoor de kosten betaalbaar blijven en huishoudens hun koopkracht kunnen behouden.

Er is veel onzekerheid vandaagvan tarieven tot internationale conflicten, tot AI-angsten en inflatiezorgen. Economen zijn van mening dat de huizenmarkt zich begint te stabiliseren.