De impact van de oorlog in Iran op de Amerikaanse huizenmarkt, uitgelegd

Weinig mensen die eind februari een huis kochten, dachten aan de Straat van Hormuz. Velen van hen zijn dat nu.

In de weken sinds het conflict in Iran is begonnen, heeft de Amerikaanse woningmarkt een steeds grotere reeks schokken opgevangen, waaronder sterk stijgende olieprijzen, hoge inflatie, rentevolatiliteit en een sluipende kredietcrisis die zich op de balansen van huishoudens afspeelt. Het is allemaal terug te voeren op de oorlog en de verstoring ervan op de mondiale energiemarkten.

De huizenmarkt in het voorjaar, historisch gezien het drukste verkoopseizoen van het jaar, was in veel regio’s een teleurstelling. Inman sprak met hypotheekprofessionals, kredietexperts en makelaars in het hele land om te begrijpen wat er gebeurt en wat kopers, verkopers en makelaars kunnen verwachten.

‘Een ongewoon koud voorjaar’

Het mechanisme waarmee een militair conflict in het Midden-Oosten zich vertaalt in een hogere maandelijkse hypotheekbetaling is sneller en directer dan de meeste mensen beseffen.

‘We zagen een enorme piek in de hypotheekrente direct nadat het conflict uitbrak’ David Samuels, een makelaar bij Keller Williams Westlake Village in Californië, verteld Inman. “Ik wijt dit aan de stijging van de olieprijzen, die een stijging van de inflatie tot gevolg heeft, die recht evenredig is met een stijging van de rente. Sinds die sprong van meer dan zes procent is de huizenmarkt enorm vertraagd en is dit een ongewoon koude lente geworden.”

Anders gezegd: de huizenmarkt in het voorjaar van 2026 had alles te maken met een doorbraakseizoen. Toen gebeurde Iran.

De hypotheekrente was net voor het eerst in vier jaar onder de 6 procent gedaald toen het conflict uitbrak. waardoor ze oplopen tot 6,45 procent en een wankelend kopersvertrouwen. Volgens de National Association of Realtors daalde de verkoop van bestaande woningen naar het laagste niveau in negen maanden.

Maar de markt stagneerde niet helemaal. De lopende verkopen liggen bijna op het hoogste niveau sinds het einde van de pandemische hausse, en het aantal weergaven op Zillow is jaar-op-jaar met 32 ​​procent gestegen. volgens het marktrapport van maart van Zillow.

De voorraad neemt eindelijk toe, en zelfs huiseigenaren met tarieven onder de 5 procent beginnen zich op te geven. Vijfendertig procent van de huidige verkopers heeft tarieven onder de 5 procent en geeft toch een aanbieding. Dat blijkt uit een onderzoek van Coldwell Banker van ruim 700 agenten.

Ook de prijzen zijn aan het versoepelen. De nationale gemiddelde catalogusprijs is voor de negende maand op rij met 1,4 procent gedaald op jaarbasis. volgens het aprilrapport van Realtor.comen het typische huis staat twee dagen langer op de markt dan een jaar geleden. Dat is de 25e maand op rij waarin het verkooptempo op jaarbasis afneemt.

Regionaal is het beeld verdeeld. Uit het onderzoek van Coldwell Banker bleek dat 70 tot 74 procent van de makelaars in het Midwesten en Noordoosten hun markten karakteriseert als verkopersmarkten. In het Zuiden en Westen zegt 46 tot 56 procent van de makelaars dat het een kopersmarkt is.

Het is niet de doorbraakveer waar velen op hoopten, maar het is misschien wel de meest functionele markt in drie jaar.

De kettingreactie treft elke deal

Cody Schuiteboer, voorzitter en CEO van Beste financiële rentevolgt nauwkeurig de reeks gebeurtenissen. Brent-olie steeg van $73 per vat vóór de oorlog naar een naoorlogse piek van $126 eind april, een stijging van ongeveer 73 procent.

Obligatiebeleggers, anticiperend op de inflatie, verkochten staatsobligaties met een lange looptijd, waardoor de tienjaarsrente eind februari van iets minder dan 4 procent naar ongeveer 4,4 procent steeg. Het was een piek die eind maart werd bereikt, omdat het conflict geen tekenen van oplossing vertoonde.

De hypotheekrente volgde in stijl en steeg van 5,98 procent op 27 februari naar 6,30 procent, zoals gerapporteerd door Freddie Mac voor de week die eindigde op 30 april, en naar ongeveer 6,45 procent op 29 april, nadat de president had aangegeven dat de zeeblokkade van Iran in de nabije toekomst zou voortduren.

Bij een lening van $360.000 vertaalt die stijging van bijna een half punt zich in een extra $109 per maand, $1.308 per jaar en grofweg $39.000 meer aan totale rente over de looptijd van de lening. Over de bijna vier miljoen verwachte transacties dit jaar heen schat Schuiteboer dat elke maand tientallen miljarden dollars aan nettowaarde verschuiven van kopers naar obligatiehouders.

Verwacht niet dat de Fed te hulp schiet. Nu de kans op een recessie rond de 30 procent ligt, de werkloosheid tegen het einde van het jaar naar verwachting zal stijgen tot ongeveer 4,4 tot 4,5 procent en de inflatie dichter bij de 3 procent dan de 2 procent ligt, zegt Schuiteboer dat de handen van de centrale bank feitelijk gebonden zijn.

“Iedereen moet ervan uitgaan dat 6 procent plus dit jaar het heersende tariefklimaat zal zijn”, aldus Schuiteboer.

Kredietscores als bijkomende schade

Terwijl de renteverhoging op elke leningraming verschijnt, zegt Ali Zane, CEO van IMAX-kredietreparatiediensten en een voormalig directeur van een hypotheekbank, stelt dat er een tweede, minder zichtbare crisis aan het ontstaan ​​is die het conflict zelf zal overleven.

Zane zegt dat zijn kantoor sinds eind februari een consistent patroon heeft gezien in de kredietrapporten van hypotheekaanvragers: de saldi stijgen, de benuttingsratio’s stijgen en de FICO-scores dalen. Niet met 5 of 10 punten, maar gemiddeld met 30 tot 60 punten.

Gas lag eind april landelijk gemiddeld boven de 4,30 dollar per gallon, boodschappen en nutsvoorzieningen raakten verstrikt in een bredere inflatie van bijna 3 procent, en stijgende financieringskosten over de hele linie dwingen huishoudens om overtollige uitgaven op te vangen door ze via creditcards in rekening te brengen, die een gemiddeld jaarlijks percentage van ongeveer 21 tot 22 procent hebben.

Naarmate het gebruik stijgt – vooral boven de 30 procent – ​​begint het zwaarder te wegen op de FICO-score die wordt gebruikt om de geschiktheid voor een hypotheek te bepalen, waarbij hogere saldi wijzen op een groter risico voor kredietverstrekkers, ongeacht het niveau van de ratio.

“Het conflict dwingt hypotheekkopers niet alleen tot een tarief van 6,30 procent,” vertelde Zane Inman. “In veel gevallen verhindert de kredietschade van de koper kwalificatie helemaal.”

De cijfers maken de inzet concreet. Een lener met een FICO-score van 760 komt in aanmerking voor het huidige tarief van 6,30 procent. Dezelfde lener kan, na een daling van 60 punten naar 700, geconfronteerd worden met een rente van 6,63 procent tot 7 procent. En voor degenen die minder dan 20 procent inleveren, komt daar nog een hogere PMI-premie bij.

Bij een lening van $360.000 is het verschil tussen 6,30 procent en 7 procent $167 meer per maand, $2.004 meer per jaar en grofweg $60.000 meer over 30 jaar, voordat rekening wordt gehouden met de extra PMI-kosten, die de kloof verder kunnen vergroten. Het renteklimaat neemt een aanzienlijk deel van die stijging voor zijn rekening, maar voor kredietnemers wier kredietscore is gedaald, kan de schade aan hun renteniveau nu de grootste van de twee kosten zijn.

Zane signaleert ook een probleem tussen de schulden en het inkomen, waardoor de geschiktheid voor hypotheken wordt uitgehold. Hij heeft de niet-hypothecaire DTI-ratio’s onder klanten sinds eind februari aanzienlijk zien stijgen, gedreven door groeiende creditcardsaldi, hogere minimumbetalingen, hogere autoleningsverplichtingen en BNPL-termijnbetalingen die verzekeraars steeds vaker uit bankafschriften halen.

Een huishouden dat van 28 procent niet-hypothecaire DTI in januari naar 33 procent in april is gegaan, heeft niet noodzakelijkerwijs nieuwe schulden aangegaan. In plaats daarvan zorgen de stijgende kosten voor benzine, boodschappen en nutsvoorzieningen ervoor dat er meer geld wordt uitgegeven aan creditcards, en dat de minimumbetalingen stijgen naarmate de saldi toenemen. Het resultaat, zegt Zane, is dat veel gezinnen ongeveer $40.000 tot $65.000 aan hypotheekgoedkeuringscapaciteit hebben verloren zonder het te beseffen, afhankelijk van het gezinsinkomen.

Huizen kopen is een gok geworden

Naast tarieven en kredieten wijst Samuels op een tweede trend die zich niet laat kwantificeren: perceptie. Geopolitieke onzekerheid zorgt er volgens hem voor dat een aanzienlijk deel van de potentiële kopers aan de zijlijn blijft staan.

“Er kan op elk moment om welke reden dan ook een oorlog uitbreken, dus het valt niet te voorspellen hoe de markt slechter of beter zal worden”, aldus Samuels. “Het maakt het kopen van een huis gewoon een gok voor een grote marge van mensen.”

Het voordeel voor kopers die wel actief blijven: ongebruikelijke onderhandelingsmacht. “Vooral onder beginnende huizenkopers zie ik dat we veel invloed hebben bij de onderhandelingen, omdat er bijna niemand anders is”, zegt Samuels. “Vorige week heb ik mijn klanten een huis gegeven dat voor $ 60.000 boven de aankoopprijs werd getaxeerd.”

Wat eerdere conflicten in het Midden-Oosten suggereren

Vergelijkingen met het olie-embargo uit 1973 zijn sinds het begin van het conflict wijdverspreid. Schuiteboer stelt dat de Golfoorlog van 1990 de meest nabije historische parallel is voor de woningbouw.

Destijds stegen de olieprijzen in twee maanden tijd met grofweg 75 procent, daalde het transactievolume (de verkoop van bestaande huizen daalde met 4,3 procent over het hele jaar) en bleef de prijsstijging stagneren, totdat de olieprijzen zich terugtrokken en de recessie in 1991 ophield. Het is vermeldenswaard dat de vertraging op de huizenmarkt in die periode werd versterkt door een reeds bestaande vastgoedzeepbel en een bredere recessie, en niet alleen door de Golfoorlog.

“Het belangrijkste was dat de huizen niet instortten, maar dat het vroor”, zei Schuiteboer. “Ik geloof dat dit de handelwijze is die we voor 2026 mogen verwachten, tenzij Iran erin kan slagen de zeestraat vóór midden zomer te heropenen.”

Zane reikt verder terug, tot 1979-1982, na de Iraanse revolutie. Het was een periode waarin de hypotheekrente in 1981 naar een jaarlijks gemiddelde piek van 16,64 procent steeg, terwijl de wekelijkse rente kortstondig boven de 18 procent uitkwam onder de inflatiebestrijdingscampagne van Paul Volcker.

Het totale aantal faillissementsaanvragen steeg van ongeveer 331.000 in 1980 tot 380.000 in 1982 – een stijging van ongeveer 15 procent – ​​voordat het halverwege de jaren tachtig scherp bleef stijgen.

Daan voorspelt geen terugkeer naar deze omstandigheden. Zijn punt is smaller: elke langdurige energiecrisis in het Midden-Oosten sinds 1973 heeft schade op kredietniveau aan consumenten veroorzaakt die langer duurt dan het conflict zelf.

“De leners die hun kredietprofiel de komende 24 maanden behouden, zullen zich in een drastisch voordelige positie bevinden, ongeacht de uitkomst van het conflict”, zei Zane.

Koop slim, fixeer krediet, prijs goed

Voor kopers adviseert Schuiteboer om direct na het tekenen van een koopovereenkomst een tarief vast te leggen. De door bewegingen op de oliemarkt veroorzaakte rentevolatiliteit heeft op de meest turbulente dagen tot dagschommelingen van meer dan 25 basispunten geleid, waardoor floaten een gok met een hoog risico is.

Hij moedigt kopers ook aan om door de verkoper betaalde buydowns serieus te nemen, wat sommige kopers tot wel $200 per maand kan besparen, en om de 7/6 ARM te heroverwegen voor iedereen die van plan is om binnen zeven jaar te verhuizen of te herfinancieren. Maar hij voegde eraan toe dat kopers de huidige spread bij hun kredietverstrekker moeten verifiëren, aangezien ARM-rentetarieven in deze omgeving soms vergelijkbaar of zelfs hoger zijn dan de 30-jarige vaste rente.

Zane’s advies concentreert zich op krediethygiëne. Breng het gebruik van elke creditcard onder de 10 procent voordat u een aanvraag indient, wat binnen 30 tot 60 dagen 30 tot 50 FICO-punten kan opleveren.

Sluit oude kaarten niet, zelfs niet ongebruikte, zei Daan. En trek nu alle drie de kredietrapporten op om fouten te betwisten. De FTC ontdekte dat 26 procent van de consumenten fouten in hun kredietrapporten constateerde die hun scores zouden kunnen beïnvloeden, hoewel het aandeel met fouten die ernstig genoeg zijn om tot slechtere leenvoorwaarden te leiden dichter bij de 5 procent ligt.

De cijfers komen uit een onderzoek uit 2013 dat blijft de meest uitgebreide overheidsgegevens over dit onderwerp. Hoe dan ook, fouten komen zo vaak voor dat het de moeite waard is om te controleren voordat u zich aanmeldt.

Tegen verkopers is Schuiteboer bot: de prijsherziening vindt al plaats, of verkopers het nu erkennen of niet. “Als iemand deze markt waarschijnlijk verkeerd zal begrijpen, zijn het de verkopers. Het idee is om aan te nemen dat hogere tarieven minder kopers betekenen, maar de realiteit is complexer.”

Schuiteboer zei dat er nog steeds genoeg kopers zijn, maar ze kopen huizen met een waarde van $40.000 tot $60.000 minder dan huizen die gekocht zijn tegen een hypotheekrente van 5,98 procent. Met andere woorden: dat huis, dat in februari op 475.000 dollar werd getaxeerd, is nu geherwaardeerd naar 440.000 dollar op basis van de nieuwe financieringskosten.

“Verkopers die hier geen rekening mee houden, zorgen ervoor dat hun aanbiedingen de hele lente op de markt blijven staan, en huizen die in de lente op de markt blijven staan, worden in de zomer vaak voor minder verkocht”, zegt hij. “De snelste lopers in de afgelopen 60 dagen zijn de verkopers die rekening hebben gehouden met deze prijsdynamiek.”

E-mail Nick Pipitone