Waarom zijn huizen nu zo duur?

Belangrijkste afhaalrestaurants

• De huizenprijzen zijn hoog, grotendeels als gevolg van een langdurig woningtekort– een probleem dat voortkomt uit tientallen jaren van onderbouw.
• Strikte bestemmingsplannen en investeerdersactiviteiten beperken ook het aanbod en geven vorm aan de markt.
• Een aanbodgestuurde feedbackloop houdt de prijzen hoog terwijl kopers en verkopers aan de zijlijn blijven staan.
• De betaalbaarheid verbetert langzaam, maar de huizenbouw en het aanbod moeten toenemen om de markt weer tot leven te laten komen.

Het is niet overdreven om te zeggen dat dit ongekende tijden zijn voor de huizenmarkt. De huizenprijzen zijn de afgelopen vijf jaar met 30% gestegen en bereikten in 2025 een record van $446.000, terwijl de hypotheekrente en een wankele economie blijf het beeld compliceren.

De impact manifesteert zich in maandelijkse kosten. De hypotheekrente heeft de betalingen doen stijgen hogerterwijl stijgende verzekerings-, inflatie- en onroerendgoedbelastingen voor nog meer druk zorgen.

Deze trends hebben een langzame en dure huizenmarkt gecreëerd is sterk in het voordeel van kopers. Het duurt langer voordat huizen verkocht worden (55 dagen in maart 2026, vergeleken met 53 dagen in 2025), en veel Amerikanen kan zich geen starterswoning veroorloven. Meer mensen kiezen ervoor om te huren, en dat is nu het geval betaalbaarder dan kopen in elke grote stad.

Dus waarom zijn huizen zo duur? In dit Redfin-artikel zetten we drie factoren uiteen die ten grondslag liggen aan de huidige recordprijzen: waar de kosten naartoe kunnen gaan en hoe kopers en verkopers door de markt kunnen navigeren.

Van de hoofdeconoom van Redfin

“Het is normaal dat de huizenprijzen in de loop van de tijd langzaam stijgen, maar een decennialang voorraadtekort, economische onzekerheid en de gevolgen van de pandemie hebben de huidige huizenmarkt bijzonder traag en duur gemaakt. Er zal een gezamenlijke politieke en sectorbrede inspanning nodig zijn om de aanbodkloof te dichten, de kosten terug te brengen naar een ‘normaal’ niveau en van het bezit van een eigen huis een haalbare en aantrekkelijke optie te maken voor meer Amerikanen.” – Daryl Fairweather, hoofdeconoom van Redfin

1. Amerika heeft een ernstig woningtekort

De belangrijkste reden waarom huizen tegenwoordig zo duur zijn, is dat er simpelweg niet genoeg zijn. Te veel kopers concurreren om te weinig eigendommen, waardoor er een onevenwicht tussen vraag en aanbod ontstaat. De VS zijn dat geweest onderbouw van woningen sinds de Grote Recessie, toen de prijzen binnen waren vrije val en het aantal faillissementen nam toe en is nog niet hersteld.

Toen kwam de huizenkoopwoede uit de pandemieperiode, die het probleem nog verergerde doordat een toch al beperkt aanbod aan huizen werd weggezogen. record-lage niveaus. Nu zijn er, ook al zijn er veel meer verkopers dan kopers op de markt, beiden terughoudend vanwege de hoge kosten erg langzaam verkoop.

‘De VS zitten sinds de pandemie vast in een ongebruikelijke cyclus’, zei hij Chen Zhao, hoofd economisch onderzoek bij Redfin. “Het beperkte aanbod heeft de huizenkosten doen stijgen, wat meer kopers en verkopers uit de markt heeft gehouden, waardoor nieuwe voorraden onder druk zijn gezet en de kosten uiteindelijk verder zijn gestegen. De markt corrigeert zichzelf heel langzaam, maar totdat de huizenbouw toeneemt of het land in een recessie terechtkomt, is het onwaarschijnlijk dat dit patroon zal worden doorbroken.”

Het huidige woningtekort schattingen variëren van 1,5 miljoen tot 5,5 miljoen. Het tekort treft woningen in alle prijsklassen, maar vooral starterswoningen worden zwaar getroffen – grotendeels omdat bouwers dat ook zijn kiezen om grotere huizen te bouwen en huiseigenaren blijven daar langer.

2. Bestemmingswetten hebben de nieuwbouw beperkt

In veel regio’s is WO II-tijdperk bestemmingsplannen voor eengezinswoningen hebben maakte het moeilijk voor ontwikkelaars om woningen op schaal te bouwen. In Californië bijvoorbeeld, waar een van de grootste woningtekorten, 96% van de beschikbare grond is uitsluitend bestemd voor eengezinswoningen. Deze beperkingen verminderen de mogelijkheid om dichtere woningen te bouwen en dragen bij aan hogere huizenprijzen. A opstaan in de bouwkosten heeft ook een rol gespeeld bij het ontmoedigen van de woningbouw.

“De woningbouw is de afgelopen tien jaar langzaam toegenomen, maar niet betekenisvol genoeg om de aanbodkloof te dichten”, vervolgde Fairweather. “Het bijwerken van bestemmingsplannen in het hele land om aan te sluiten bij de hedendaagse behoeften (bijvoorbeeld door meer meergezinsbouw mogelijk te maken) zou het woningaanbod kunnen vergroten en de kosten kunnen verlagen, omdat huurwoningen de druk op de te koopmarkt verminderen. Veel lokale overheden hebben hun bestemmingswetten al bijgewerkt, wat een van de redenen is waarom de bouw van meergezinswoningen is blijven bestaan relatief sterk en de huurprijzen zijn niet omhooggeschoten.”

President Trump heeft meerdere acties ondernomen om de bouw te stimuleren, waaronder verminderen milieuregelgeving en het bevorderen van daarop voortbouwen federale grond. Maar hij niet is er voorstander van om de bestemmingsplannen voor eengezinswoningen in grote lijnen te actualiseren, daarbij verwijzend naar zijn inzet voor het behoud van de Amerikaanse buitenwijk. Zijn anti-immigratie standpunt zal waarschijnlijk ook drijven de bouwkosten op en verhogen de huizenprijzen.

3. Beleggers bezitten een groter aandeel woningen

Investeerders in woningen – iedere instelling of onderneming die residentieel vastgoed koopt – heeft een groeiend aandeel van de totale markt ingenomen. Hoe meer huizen beleggers bezitten, hoe minder huizen er beschikbaar zijn voor gewone kopers.

De trend werd het duidelijkst tijdens de pandemie: terwijl alle anderen zich haastten om huizen te kopen, kochten beleggers een record $64 miljard waardof bijna 100.000 eigendommen. Dit heeft ertoe bijgedragen dat hun totale marktaandeel in 2022 op 21% is gekomen, wat betekent dat één op de vijf woningen door een investeerder is gekocht. Hun aandeel heeft sindsdien gedaald omdat de kosten omhoog zijn geschoten, maar nog steeds ver boven het niveau van vóór de pandemie liggen.

Woninginvesteerders vormen sindsdien echter een interessant probleem meest van de eigendommen die ze kopen, wordt verhuurd of maakt deel uit van build-to-rent-gemeenschappen.

President Trump heeft maakte er een prioriteit van om institutionele beleggers te verbieden eengezinswoningen te kopen in een poging om meer bestaand te koop aanbod in handen van mensen te krijgen. Maar ook al klinkt dit op het eerste gezicht misschien positief, “het pakt de oorzaak van het probleem niet aan”, waarschuwde Zhao. “Het beperken van de aankopen door investeerders zou feitelijk het huuraanbod verminderen en op zijn beurt extra druk uitoefenen op de koopmarkt. Bovendien houden grote institutionele beleggers alleen rekening met ongeveer 1% van de totale woningaankopen – een fractie van het totale beleggersaandeel. Het kernprobleem blijft hetzelfde: de VS hebben meer huizen nodig tegen prijzen die mensen zich kunnen veroorloven, en het bouwen van meer woningen zal de meeste impact hebben.”

Gaan de huizenprijzen in 2026 dalen?

De huizenprijzen zullen in 2026 waarschijnlijk niet dalen. Het meest waarschijnlijke scenario is dat ze langzamer zullen blijven groeien. De prijzen zijn sinds medio 2025 elke maand met ongeveer 1% jaar op jaar gestegen – langzamer dan de lonen en een van de redenen waarom de betaalbaarheid feitelijk is gedaald. verbeterd gedurende de afgelopen maanden.

Tegelijkertijd blijft een volatiele economie echter op de markt wegen. Tarieven zijn aan het rijden bouwkosten, immigratiemaatregelen zou kunnen krimpen het personeelsbestand in de bouwsector en de oorlog in Iran en de daaruit voortvloeiende olieprijsschok zouden tot inflatie, een recessie of beide kunnen leiden. Als gevolg hiervan is iedereen op zijn hoede, waardoor het belangrijker dan ooit is om je voor te bereiden voordat je de huizenmarkt betreedt.

Lezen: Wanneer gaan de huizenprijzen omlaag?

Hoe te kopen en verkopen op een dure huizenmarkt

De huizenprijzen zijn hoog en er worden maar weinig huizen verkocht, maar het aanbod stapelt zich op, waardoor kopers een voorsprong hebben. De trends variëren echter per regio: in gebieden in het Midwesten en Noordoosten zijn er meer kopers dan verkopers, waardoor huizen snel worden verkocht en de prijzen stijgen; in veel steden in het Zuiden dalen de prijzen omdat er meer verkopers zijn dan kopers. Praat met een plaatselijke makelaar om te zien hoe het met uw regio gaat.

Hier zijn enkele tips om door de trage en dure huizenmarkt van vandaag te navigeren.

Voor kopers:

• Wees geduldig: De voorraad stijgt langzaam, maar de concurrentie om goed geprijsde woningen is in sommige gebieden nog steeds groot. Laat u vooraf goedkeuren en verhuis snel als u de juiste woning heeft gevonden.
• Agressief onderhandelen: Met meer voorraad en een tekort aan verkopers hebben kopers vaak meer ruimte om te onderhandelen over de prijs, reparatie- of sluitingskosten.
• Begroting zorgvuldig: De hypotheekrente blijft hoog, dus ken uw grenzen. Rek niet te veel uit alleen maar omdat de voorraad is gestegen, maar concentreer u op de betaalbaarheid en budgettering op de lange termijn.
• Denk aan concessies: Steeds meer verkopers bieden concessies aan om deals te sluiten, zoals rente-buydowns, en betalen commissies van agentenen bekleding sluitingskosten. Uw makelaar kan u helpen beslissen wat de moeite waard is om aan te bieden.
• Huur een geweldige makelaar in: A makelaar in onroerend goed helpt u bij het vinden, bezichtigen, onderhandelen en sluiten van huizen binnen uw budget. Afhankelijk van het concurrentievermogen van de markt kunnen ze van cruciaal belang zijn voor het winnen van een huis.

>> Lees: Is dit nu een goed moment om een ​​huis te kopen?

Voor verkopers:

• Prijs realistisch: Te hoge prijzen kunnen ervoor zorgen dat uw vermelding blijft staan langer dan verwacht. Huizen die vanaf het begin geprijsd zijn, verkopen doorgaans sneller en voor meer geld, zelfs op langzamere markten. Een vorige Redfin-rapport ontdekte dat de gemiddelde verkoper €39.000 meer wil dan de gemiddelde koper bereid is te betalen.
• Overweeg gefaseerde marketing: Als dit in uw regio is toegestaan, kunt u uw huis aan een kleiner aantal mensen aanbieden voordat u op de website gaat wonen MLS kan u helpen de interesse te peilen en verschillende prijsopties uit te proberen. Redfin en Compass hebben dat ook gedaan partnered om Compass ‘Private Exclusive’ en ‘Coming Soon’-aanbiedingen weer te geven, waardoor verkopers flexibiliteit en kopers toegang krijgen tot meer huizen.
• Bied incentives aan: Overweeg om hulp aan te bieden bij de afsluitingskosten, rente-buydowns of flexibele instapdata om op te vallen in de huidige sterke kopersmarkt. Flexibiliteit kan de sleutel zijn om snel te kunnen sluiten.
• Benadruk de beste eigenschappen: Kopers zijn voorzichtig en geven vaak de voorkeur aan kant-en-klare woningen, dus kleine reparaties, nieuwe verf en enscenering kunnen een groot verschil maken.
• Werken met een geweldige makelaar: De huidige markt is genuanceerd, dus het is belangrijker dan ooit om een ​​topagent te hebben die de lokale trends beheerst.

>> Lees: Moet ik mijn huis nu verkopen?

Laatste gedachten: De prijzen zijn hoog omdat er niet genoeg woningen zijn, maar er kan verbetering in zicht zijn

Huizen zijn duur omdat er niet genoeg zijn. Hoge kosten, een restrictief bestemmingsplanbeleid en een toename van de activiteit van investeerders hebben de woningbouw beperkt en sommige huizen die anders te koop zouden staan, omgezet in huurwoningen, waardoor het aanbod tot een historisch dieptepunt is gedaald.

Sommige voorgestelde huisvestingswetten, waaronder de WEG naar de Woningwet kan helpen een aantal barrières weg te nemen die huizenbouwers en huizenjagers uit de markt houden. Maar totdat de woningbouw op betekenisvolle wijze toeneemt of de economische omstandigheden veranderen, zullen veel kopers en verkopers waarschijnlijk aan de zijlijn blijven staan, waardoor de huidige betaalbaarheidsproblemen blijven voortduren.