Zijn het afkopen van hypotheken een reddingslijn of een risico voor nieuwe huizenkopers?
Het debat over het toegenomen gebruik van hypotheekaankopen door de grote bouwers – en de potentiële risico’s voor kopers – is niet nieuw.
Om het argument opnieuw aan te wakkeren, a recent rapport van het American Enterprise Institute (AEI) beweert dat het opkopen van hypotheken door de grote bouwers de prijzen van nieuwe huizen kunstmatig opblaast, waardoor een risico ontstaat voor kopers op de wederverkoopmarkt. Publicaties en sectoranalisten voegden, onder verwijzing naar de gegevens van AEI, toe dat de praktijk grote bouwers zou kunnen helpen ten koste van hun huizenkopers.
Grote woningbouwbedrijven zouden hiertegen inbrengen dat het opkopen van hypotheken het meest effectieve financiële instrument blijft om de groeiende betaalbaarheidskloof te dichten, waardoor huishoudens een brug kunnen slaan tussen stijgende huren en eigenwoningbezit. Door buydowns, zo beweren zij, kunnen leners sneller eigen vermogen opbouwen, wat feitelijk een betere deal is voor huizenkopers dan pure prijsverlagingen.
Het debat dat is ontstaan draait om de vraag of het wijdverbreide gebruik van het opkopen van hypotheken netto voordeel of netto negatief is geweest voor kopers en de huizenmarkt als geheel.
Dit verhaal heeft niet tot doel die vraag definitief te beantwoorden, want alleen de tijd zal het leren. In plaats daarvan probeert het uit te leggen waarom grote bouwers steeds vaker gebruik maken van het opkopen van hypotheken en om enkele van de concurrerende perspectieven te benadrukken die dit debat vormgeven.
Het debat opzetten
De hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar bedroeg begin 2022 nauwelijks meer dan 3,0%, maar steeg gedurende het jaar flink naar een piek van ruim 7,0% in oktober. Tegen die tijd waren overheidsbouwers al begonnen met het opkopen van hypotheken en bleven ze dit op agressieve wijze doen.
“Dat bracht bouwers in de steek, met name grote bouwers van nieuwe woonwijken die veel voorraad hadden. En dus begonnen ze, heel natuurlijk, permanente opkopen te gebruiken om die voorraad te verplaatsen in plaats van de prijzen te verlagen”, vertelt Ed Pinto, Senior Fellow en codirecteur bij AEI Housing Center, aan HousingWire.
Sinds 2022, toen steeds meer potentiële huizenkopers uit de markt voor nieuwe huizen werden geprijsd, nog verergerd door de stijgende hypotheekrente, namen huizenbouwers hun toevlucht tot het opkopen van hypotheken om hun huizen beter haalbaar te maken, op basis van de maandelijkse betalingscapaciteit van een huizenkoper.
Een deel van hun motivatie destijds was competitief. Het bestaande woningaanbod was eerder, tijdens de coronacrisis, enorm gedaald en is in de nasleep van de pandemie nooit van de grond gekomen, omdat eigenaren ‘vastzaten’ met historisch lage rentetarieven. Dit gaf huizenbouwers een eenmalige kans om huizenkopers te bedienen zonder wederverkoopconcurrentie. Hun vermogen om hypotheekaankopen aan te bieden werd een katalysator voor een beter dan verwacht verkooptempo van eind 2022 tot en met het derde of vierde kwartaal van 2024.
Vanaf die tijd begonnen veel huizenbouwers – die de aanhoudende vraag in 2024 en 2025 hadden overschat – te moeten werken aan een overvloed aan speciale huizen, vooral in het Zuiden, die over het algemeen meer prikkels nodig hebben om te verkopen.
Hoewel uit rapporten blijkt dat tot 70% van alle productiebouwers – publiek en particulier – gebruik maakt van buydowns, wordt dit instrument op grotere schaal gebruikt onder grote huizenbouwers. Uit gegevens van AEI bleek dat ongeveer 64% van de nieuwe woningen die in juni door de 21 grootste bouwers werden verkocht, gebruik maakten van een permanente afkoop, vergeleken met ongeveer 13% onder kleinere bouwers. Bij wijze van voorbeeld: 73% van de huizenkopers in Pulte ontving afgelopen kwartaal een hypotheekrenteafkoop.
Veel publieke bouwers bieden kopers een hypotheekrente aan van slechts 3,99%. Leidinggevenden bij Smith Douglas Homes zeiden dat ze onlangs zijn begonnen met het aanbieden van een tarief van 3,49% op geselecteerde woningen die te lang op de markt stonden. Ter vergelijking: de gemiddelde 30-jarige FRM bedraagt op 26 november 6,23%.
Deze deals zijn mogelijk omdat grote bouwers een betere toegang tot kapitaal hebben en termijnverplichtingen kunnen kopen. Dit zijn regelingen waarbij kredietverstrekkers overeenkomen om hypotheken in bulk tegen verlaagde tarieven te verkopen. In wezen stelt dit de grote bouwers in staat om die goedkopere leningen aan huizenkopers toe te wijzen op een manier die kleinere bouwers en individuele huiseigenaren niet kunnen evenaren.
Hoewel deze deals kosten met zich meebrengen, zijn permanente buydowns kosteneffectiever voor bouwers dan prijsverlagingen. Volgens het onderzoek van Pinto levert het verlagen van de hypotheekrente van een koper met 100 basispunten een bouwer ongeveer 3,2% van de verkoopprijs terug. Ondertussen zou dezelfde bouwer de verkoopprijs met 10% moeten verlagen om dezelfde maandelijkse hypotheekbetaling te bereiken.
Bovendien worden permanente buydowns, gefinancierd door bouwers via bulk forward commitments, niet meegeteld in de concessielimieten voor verkopers. Volgens AEI zou, als deze opkoopkosten zouden worden meegerekend, ongeveer 25% van de GSE-leningen en 66% van de FHA-leningen voor nieuwe huizen die door grote bouwers worden verkocht, het plafond van 6% op verkopersconcessies overschrijden. Dit betekent dat veel huidige permanente opkoopprogramma’s zonder deze maas in de wet niet haalbaar zouden zijn.
Een rapport van Morgan Stanley uit juli schatte dat ongeveer 75% van de nieuwe huizen ondersteund door Ginnie Mae en 30% van de nieuwe huizen ondersteund door Freddie Mac en Fannie Mae opkopen omvatten. Het rapport beweerde verder dat kopers die door Ginnie Mae gedekte hypotheken gebruiken, een verkoopprijs betalen die ongeveer 12% hoger is als gevolg van de verhoogde hypotheekaankopen.
Pinto herhaalde dit perspectief en riep de 21 grootste bouwers op voor het kunstmatig opdrijven van de prijzen van nieuwe huizen met 10-12%. Om deze bewering te ondersteunen presenteerde hij gegevens waaruit bleek dat de prijzen van nieuwe huizen van grote bouwers merkbaar hoger zijn dan die van concurrerende huizen van kleinere bouwers en bestaande huiseigenaren.
De recente bewering die de krantenkoppen haalt, is dat de prijzen die door de grootste bouwers in rekening worden gebracht, kunstmatig kunnen worden opgedreven. Hoewel ze een lagere hypotheekrente bieden, kan dit een risico voor kopers opleveren, waarschuwen critici.
Is dit een slechte deal voor kopers?
Vormt deze trend een risico voor kopers? Het hangt af van wie je het vraagt.
Het risico is volgens critici dat huiseigenaren die tegen een potentieel hoge prijs kopen, kort na de sluiting meer schulden kunnen hebben dan wat hun huis waard is. Dit zou vooral uitgesproken kunnen zijn in bepaalde zuidelijke of westelijke markten waar nieuwe huizen in overvloed aanwezig zijn en de prijzen stagneren of dalen.
Als het huis binnen een paar jaar op de wederverkoopmarkt zou komen, zou het voor minder kunnen verkopen. Het risico is dat de koper daardoor onder water komt te staan.
De meeste prognoses voor de economie en de vastgoedsector voorspellen dat de huizenprijzen in 2026 zullen stabiliseren en licht zullen stijgen. Veel van deze prognoses houden rekening met onzekerheidsrisico’s.
In een eerder gesprek met Het dagblad van de bouwer, Nieuwe thuisster oprichter David Rice waarschuwde dat bouwers “een precedent zouden kunnen scheppen dat een averechts effect zou kunnen hebben als die huizen op de wederverkoopmarkt komen.”
Er is echter niet noodzakelijkerwijs een groter risico voor kopers die een onroerend goed langer aanhouden, vooral niet voor tien jaar of langer. Dit komt omdat de waarde van onroerend goed, zelfs als deze op de korte termijn zou kunnen dalen, op de lange termijn doorgaans gunstiger zal zijn voor huiseigenaren.
Joel Berner, senior econoom bij Makelaar.com, zei dat de verhoogde afkoop van hypotheken heel goed de huizenprijzen zou kunnen opdrijven. Vanuit zijn perspectief kan dit een risico voor de markt vormen. Hij zei echter ook dat het veel mensen niet uitmaakt hoe de hypotheekbetalingen omlaag gaan, zolang ze de betalingen maar kunnen betalen.
“Als ik een koper ben, en laten we zeggen dat mijn budget $ 2.500 is voor een maandelijkse betaling, maakt het mij niet uit wat mijn aankoopprijs is. Het maakt me niet uit wat mijn hypotheekrente is. Ik heb $ 2.500 per maand die ik kan betalen. Als ik dan [builders] Verlaag die hypotheekrente, je kunt de basisprijs een beetje hoger houden”, zei hij.
Uit gegevens van Realtor.com blijkt dat de prijzen voor nieuwe huizen slechts met 0,2% zijn gestegen op jaarbasis en 4,0% zijn gedaald ten opzichte van hun piek in 2022. Als gevolg van de hoge hypotheekaankopen en de stagnerende prijzen voor nieuwe huizen, is de gemiddelde hypotheekbetaling voor kopers die een nieuw huis kopen nu slechts $ 30 meer dan voor kopers van bestaande huizen.
“Misschien zien we dat deze prijzen een beetje te hoog zijn, ook al zijn ze nu aan het dalen, alleen maar omdat mensen bereid zijn om aan de onderhandelingstafel te komen. En als de onderhandelingstroef die je mij aanbiedt een laag tarief is, dan neem ik dat, omdat het me niet echt kan schelen, zolang het mijn maandelijkse betaling maar niet verandert”, zei Berner.
Grote huizenbouwers beweren dat het opkopen van hypotheken het beste instrument is om de betaalbaarheid te vergroten
Paul Romanowski, president en CEO van DR Horton, betoogde tijdens recente cijfers over het vierde kwartaal dat het opkopen van hypotheken een betere deal is voor kopers dan prijsverlagingen.
“Ik denk dat het voor onze koper nog steeds neerkomt op de maandelijkse betaling. En de meest aantrekkelijke maandelijkse betaling die we kunnen doen is een lager tarief. En ik denk dat het op termijn een voordeel is voor de huiseigenaar in de zin dat ze een groter deel van hun hoofdsom afbetalen”, zei hij.
Vertegenwoordigers van overheidsbouwers waarmee HousingWire contact heeft opgenomen, weigerden commentaar te geven op dit verhaal. De grote bouwers kunnen echter beweren dat het opkopen van hypotheken de basisverkoopprijzen in stand houdt en vergelijkbare waarden in een gemeenschap behoudt, terwijl de betaalbaarheid voor kopers nog steeds wordt verbeterd.
Ken Gear, CEO van Leading Builders of America, een belangenorganisatie die veel grote huizenbouwers vertegenwoordigt, herhaalde de verklaring van Romanowski dat het opkopen van hypotheken een hulpmiddel is voor kopers om sneller eigen vermogen op te bouwen. Kopers, zo betoogde hij, willen snel eigen vermogen opbouwen met een hypotheekbetaling die ze zich kunnen veroorloven, en zijn niet zo bezorgd over de aankoopprijs.
Hij voerde ook aan dat buydowns een realistischer pad naar betaalbaarheid bieden, aangezien gelijkwaardige prijsverlagingen niet haalbaar zijn en de operationele marges van bouwers veel meer zouden kosten.
“De buydown levert je een lagere maandelijkse betaling op, maar je kunt de prijs niet voldoende verlagen om die lagere betaling te evenaren en toch winst te maken”, zei hij, met het argument dat sommige recente analyses over dit onderwerp scheef zijn.
Gear voerde bovendien aan dat een lagere hypotheekrente nog een ander voordeel heeft: kopers met een lagere hypotheekrente blijven doorgaans langer in hun huis wonen. Gear wees op deze trend om de argumenten te weerleggen dat sommige kopers van nieuwe huizen een groter risico lopen als de prijs van hun eigendommen zou dalen.
“We weten uit het huidige lock-in-effect dat mensen met lagere rentetarieven de neiging hebben langer in hun huis te blijven wonen, en dat zij doorgaans een groter risico vormen. Ik denk dus dat de lagere rente, en vooral in een omgeving van dalende rentes of dalende prijzen, ook een groter beleidsrisico is. De waarde van het onderpand blijft sterk, en kopers die sneller eigen vermogen opbouwen, zullen eerder in hun huis blijven en geen beslag leggen op de markt”, legt hij uit.
De Neighbourhood Watch and Compare Ratio-gegevens van de FHA, die in september werden vrijgegeven, analyseerden het percentage leningen van alle kredietverstrekkers met 2.000 of meer FHA-producties in de voorgaande periode van twee jaar die ernstig achterstallig waren.
Hypotheken onder de tien grote kredietverstrekkers van huizenbouwers in het rapport varieerden van 1,11% tot 1,52% ernstig achterstallig, vergeleken met een landelijk gemiddelde van 2,37%. Dit duidt op relatief sterke betalingsprestaties onder de bij huizenbouwers aangesloten kredietverstrekkers.
De bottom-line
Kopers in de huidige markt staan onder druk. Hoewel een lage hypotheekrente aantrekkelijk klinkt, zeggen critici dat het opkopen van hypotheken een slechte deal is voor kopers, vooral op de korte termijn.
De grote publieke bouwers werpen tegen dat genereuze hypotheekafkopen een beproefde manier zijn om het streven van huizenzoekers naar eigenwoningbezit aan te pakken, terwijl duurzame winstmarges behouden blijven.
Dit geeft de grote publieke exploitanten echter een overhand die de kleinere particuliere bouwers niet kunnen evenaren. Grote bouwers blijven jaar na jaar meer marktaandeel winnen. Als de trend van hogere hypotheekaankopen onder hun publieke tegenhangers zich voortzet, zouden particuliere huizenbouwers een aanhoudend concurrentienadeel kunnen ondervinden.
