Een huis verkopen met een hypotheek

Een huis verkopen met een hypotheek is heel gebruikelijk. Sterker nog, de meeste huiseigenaren hebben nog steeds een hypotheek als ze verkopen. Wanneer u verkoopt, wordt met de opbrengst van de aankoop van de koper uw resterende hypotheek bij afsluiting afbetaald, en behoudt u het resterende vermogen, na aftrek van vergoedingen en kosten.

Of u nu een thuis in Charlot of een appartement in ColumbusIn dit artikel van Redfin Real Estate leest u precies hoe het verkopen van een huis met hypotheek werkt, wat er met uw lening gebeurt tijdens het afsluiten en welke stappen u moet nemen om verrassingen te voorkomen.

Kun je een huis verkopen met een hypotheek?

Het korte antwoord is ja. Veel huiseigenaren verkopen hun huis voordat hun hypotheek volledig is afbetaald.

Wanneer u verkoopt, wordt het totale aankoopbedrag van de koper (inclusief de aanbetaling en de nieuwe hypotheeklening) gebruikt om uw resterende leningsaldo af te betalen tijdens de afsluiting. Nadat de hypotheek is betaald en andere kosten zijn gedekt, wordt het resterende geld uw netto-opbrengst.

Hoe een huis verkopen met hypotheek werkt (snel overzicht)

In de meeste gevallen verloopt de verkoop van een huis met hypotheek via een eenvoudig proces:

1. Vraag uw hypotheekverstrekker om een ​​hypotheekafbetalingsverklaring om te zien hoeveel u verschuldigd bent.
2. Bied het huis aan en verkoop het, net als elk ander onroerend goed.
3. Bij afsluiting wordt het geld van de koper gebruikt om uw hypotheek af te betalen, en ontvangt u de resterende opbrengst.

Wat gebeurt er met uw hypotheek als u uw huis verkoopt?

Wanneer uw woningverkoop wordt gesloten, wordt de hypotheek automatisch afbetaald als onderdeel van de transactie. Zo werkt het proces doorgaans:

• De koper stuurt geld naar het titelbedrijf of de sluitingsadvocaat.
• De afsluitingsagent vraagt ​​een definitief uitbetalingsbedrag aan uw kredietverstrekker.
• Uw hypotheeksaldo wordt rechtstreeks aan de kredietverstrekker betaald.
• De kredietverstrekker geeft zijn pandrecht op het onroerend goed vrij.
• Het resterende geld na kosten en vergoedingen wordt naar u verzonden als opbrengst van de verkoper.

Omdat de hypotheek bij het afsluiten wordt afbetaald, hoeven verkopers doorgaans geen speciale afspraken te maken om de lening vooraf af te lossen.

Een huis verkopen met een hypotheek: stap voor stap

Stap 1: Ontvang uw hypotheekafbetalingsverklaring

Voordat u een makelaar belt, moet u eerst uw geldverstrekker bellen. Vraag om een ​​afbetalingsverklaring van uw hypotheek, waarop u precies kunt zien hoeveel u op de sluitingsdag verschuldigd bent. Dit getal omvat uw resterende leningsaldo plus eventuele onbetaalde rente, en in sommige gevallen kosten voor vervroegde aflossing of administratieve kosten. Dit uitbetalingsbedrag is de basis voor al uw andere berekeningen.

Het uitbetalingsbedrag kan iets hoger zijn dan uw huidige leningsaldo, omdat het de opgebouwde rente omvat tot de verwachte sluitingsdatum.

Stap 2: Schat uw netto-opbrengst

Zodra u de uitbetaling in handen heeft, is de volgende stap uitzoeken wat er nog voor u overblijft. Trek van uw verwachte verkoopprijs af:

Wat overblijft is uw netto-opbrengst: het geld dat u mee naar huis neemt als alles goed gaat. Als het cijfer lager is dan verwacht, of als het in het rood duikt, moet u beslissen of u: de verkoop uitstelt, het voorlopig verhuurt of een korte verkoop nastreeft, waarbij de kredietverstrekker ermee instemt minder te accepteren dan u verschuldigd bent.

Als u bijvoorbeeld uw huis verkoopt voor € 500.000 en nog € 320.000 aan hypotheekschuld verschuldigd bent, bedraagt ​​uw bruto eigen vermogen € 180.000. Na makelaarscommissies, sluitingskosten en andere uitgaven kan uw uiteindelijke opbrengst dichter bij de $ 140.000 liggen.

Sommige huiseigenaren onderzoeken ook aannames of aanpassingen aan leningen, afhankelijk van het type lening en de flexibiliteit van de kredietverstrekker. Een kort gesprek met uw kredietverstrekker kan uw opties verduidelijken.

Controleer ook of uw kredietverstrekker geld in bewaring heeft voor belastingen of verzekeringen. Vraag dan of u het resterende borgsaldo terugkrijgt nadat de hypotheek is afbetaald.

Stap 3: Kies hoe u wilt verkopen

Je hebt twee routes: huur een noteringsagent in of verkoop het zelf (FSBO – Te koop door eigenaar).

Als u met een agent in zee gaat, krijgt u marktanalyse, prijsstrategie, professionele foto’s, hulp bij onderhandelingen en iemand die al het papierwerk op orde heeft. U betaalt een commissie, maar u koopt ook gemoedsrust.

Zelf verkopen betekent dat u dat allemaal zelf doet, en kopersagenten kunnen nog steeds hun korting verwachten. FSBO kan werken als de markt goed is of als u al een koper heeft, maar wees eerlijk over de vraag of u toegerust bent om contracten, openbaarmakingen en alles daartussenin af te handelen.

Stap 4: Prijs met precisie

Als uw eigen vermogen klein is, wat betekent dat u geen grote buffer heeft tussen uw hypotheek en de marktwaarde, wordt de prijsstelling bijzonder belangrijk.

Een te hoge prijs voor het huis kan ertoe leiden dat het blijft staan, wat uw tijdlijn en kosten opslokt. Een te lage prijs kan betekenen dat u bij sluiting geld verschuldigd bent. Hoe dan ook, giswerk is riskant.

Laat uw agent een Vergelijkende marktanalyse (CMA), of doe het zelf met behulp van recente verkopen van vergelijkbare woningen in jouw omgeving. Prijs om te verkopen, maar doe je best om ervoor te zorgen dat je schulden en kosten worden afgelost. Als u te dichtbij bent voor troost, praat dan met uw kredietverstrekker over de mogelijkheden voor het geval u tekortschiet; zij kunnen een korte uitbetaling toestaan ​​of een ontberingsregeling overwegen.

Stap 5: Lijst, toon en dierenarts aanbiedingen zorgvuldig

Zodra het huis geprijsd en vermeld is, beginnen de bezichtigingen. Ruim op, blijf flexibel met de planning en reageer snel op vragen van kopers. Wanneer aanbiedingen binnenkomen, concentreer u dan niet alleen op de prijs. Overweeg ook:

• Of de koper nu contant betaalt of financiering nodig heeft
• Hoe solide de voorafgaande goedkeuring van hun lening is
• Of ze nu om hulp bij het afsluiten van de kosten vragen
• Hun tijdlijn en onvoorziene gebeurtenissen (inspectie, beoordeling, enz.)
• Of ze eerst hun eigen huis moeten verkopen

Als uw prijzen krap zijn, let dan goed op de onvoorziene omstandigheden bij de taxatie; een lage taxatie kan de financiering doen ontsporen of heronderhandelingen afdwingen. Als u een bod ontvangt met een clausule over een beoordelingsgat (waarbij de koper ermee instemt een eventueel tekort te dekken), kan dat een veiliger gok zijn dan een hoger bod zonder een bod.

Stap 6: Rond de zaken af ​​na de verkoop

Zodra het huis verkocht is:

• Annuleer de automatische afbetalingen van uw hypotheek
• Huiseigenarenverzekering opzeggen (na bevestiging dat de deal is vastgelegd)
• Breng uw nutsbedrijven op de hoogte en werk uw adres bij
• Bewaar uw afsluitende documenten op een veilige plaats
• Neem contact op met uw kredietverstrekker over een terugbetaling van geblokkeerde gelden, indien van toepassing

In veel gevallen zijn huiseigenaren die ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in hun huis hebben gewoond, mogelijk geen vermogenswinstbelasting verschuldigd over de winst uit een verkoop – tot $ 250.000 voor individuen en $ 500.000 voor getrouwde stellen die gezamenlijk een aanvraag indienen. Elke situatie is echter anders, dus u kunt het beste een belastingprofessional raadplegen om te begrijpen hoe de regels op u van toepassing zijn.

Veel voorkomende fouten bij het verkopen van een huis met hypotheek

Hoewel het verkopen van een huis met een hypotheek gebruikelijk is, komen sommige verkopers tegen vermijdbare problemen aan. Veel voorkomende fouten zijn onder meer:

• Niet vroeg in het proces een uitbetalingsverklaring opvragen
• Overschatten hoeveel overwaarde ze in huis hebben
• Vergeten rekening te houden met afsluitkosten en commissies
• Het negeren van mogelijke boetes voor vervroegde aflossing in hun leningsovereenkomst

Door vooruit te plannen en uw opbrengsten vroegtijdig in te schatten, kunt u verrassingen bij de afsluiting helpen voorkomen.

Kan ik mijn huis verkopen als ik meer schulden heb dan het waard is?

Als u meer schulden heeft dan uw huis waard is, heeft u een negatief eigen vermogen, ook wel ‘onder water staan’ genoemd. Dit kan verschillende redenen hebben, waaronder het afsluiten van een tweede hypotheek om schulden af ​​te betalen, het afkoelen van de huizenmarkt na het kopen tegen piekprijzen, of snelle veranderingen in de rentetarieven.

Een negatief eigen vermogen komt minder vaak voor tijdens sterke huizenmarkten, maar kan voorkomen als de waarde van een huis daalt of als een huiseigenaar onlangs een huis heeft gekocht met een kleine aanbetaling.

Dit is wat u kunt doen.

Krijg goedkeuring voor een korte verkoop

A korte verkoop is een speciale verkoop waarbij u uw huis verkoopt voor minder dan wat u verschuldigd bent. Voor dit type verkoop is echter wel goedkeuring van de kredietverstrekker vereist en een bewijs dat u met echte financiële problemen wordt geconfronteerd. Een korte verkoop kan een negatieve invloed hebben op uw kredietscore, hoewel dit over het algemeen als minder schadelijk wordt beschouwd dan een marktafscherming.

Breng contant geld mee naar de afsluiting

Sommige huiseigenaren kiezen ervoor om contant geld mee te nemen bij de afsluiting om het verschil tussen de verkoopprijs van het huis en het resterende leningsaldo te dekken. Via deze methode wordt de kredietverstrekker volledig betaald, zodat uw kredietscore niet wordt beïnvloed.

Verhuur uw woning

Het is geen verkopen, maar als uw hypotheekovereenkomst dit toestaat, kan het verhuren van uw huis de last van het onder water staan ​​van uw hypotheek helpen verlichten. Huurgeld kan worden gebruikt om uw hypotheekbetalingen te dekken totdat de waarde van uw huis terugkeert. Het zijn van een verhuurder kan extra verantwoordelijkheden met zich meebrengen, maar het kan u ook toestaan ​​te wachten tot de marktomstandigheden verbeteren.

Vraag naar een akte ter vervanging van de afscherming

Hoewel de meeste kredietverstrekkers graag willen dat u eerst probeert uw huis te verkopen, a akte in plaats van executie kan een goede optie zijn als u uw verliezen wilt beperken en van uw hypotheek af wilt komen. Een akte ter vervanging van executie is het vrijwillig teruggeven van uw huis aan de bank in ruil voor de kwijtschelding van uw hypotheek en een aanslag op uw krediet, maar het is een stuk beter dan beslaglegging. Afhankelijk van de kredietverstrekker kan het zelfs gepaard gaan met verhuisgeld.

Het komt erop neer: een huis verkopen met een hypotheek

Bij het verkopen van een huis met een hypotheek gaat het erom dat u begrijpt wat u verschuldigd bent, hoeveel u moet aflossen en wie erbij betrokken is om dit allemaal mogelijk te maken. Voor de meeste huiseigenaren werkt het proces net als bij een normale woningverkoop; de hypotheek wordt bij afsluiting eenvoudigweg afbetaald met het geld van de koper.

Door vroegtijdig uw afrekeningsoverzicht op te vragen en vooraf een inschatting te maken van uw netto-opbrengst, kunt u uw woning met vertrouwen verkopen en verrassingen bij de afsluiting voorkomen.

Veelgestelde vragen over het verkopen van een huis met hypotheek

Kan ik mijn huis verkopen als ik nog een hypotheek heb?

Ja, dat kan. De meeste huiseigenaren verkopen voordat hun hypotheek volledig is afbetaald. De sleutel is het verkrijgen van een hypotheekafbetalingsverklaring, zodat u precies weet wat u bij het afsluiten verschuldigd bent.

Moet ik mijn hypotheek afbetalen voordat ik mijn huis verkoop?

Nee. Uw hypotheek wordt tijdens het afsluitingsproces doorgaans automatisch afbetaald met het aankoopgeld van de koper.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik mijn huis verkoop?

Bij afsluiting gaat de opbrengst van de verkoop van uw huis eerst naar het afbetalen van uw hypotheeksaldo. Het resterende bedrag na dekking van de kosten en vergoedingen is uw netto-opbrengst.

Is er een boete verbonden aan het verkopen van een huis met hypotheek?

Er geldt geen boete voor het verkopen van een huis met hypotheek, zolang u een goede reputatie heeft bij uw kredietverstrekker en er geen boetes voor vervroegde aflossing in uw hypotheekovereenkomst staan. Een boete voor vervroegde aflossing geldt alleen als u uw woning binnen de eerste jaren van uw hypotheek verkoopt.

Maak ik winst als ik mijn huis met hypotheek verkoop?

Dat hangt af van uw eigen vermogen: het verschil tussen de verkoopprijs van uw huis en wat u verschuldigd bent. Na aftrek van uw hypotheeksaldo, commissies en afsluitingskosten kunt u het resterende bedrag behouden.

Kan ik mijn huis verkopen als ik meer schulden heb dan het waard is?

Ja, maar u moet opties verkennen zoals een korte verkoop, waarbij de kredietverstrekker ermee instemt minder dan het volledige geleende bedrag te accepteren. Hiervoor is doorgaans goedkeuring van de kredietverstrekker vereist en dit kan van invloed zijn op uw kredietwaardigheid.

Moet ik mijn geldverstrekker vertellen dat ik mijn huis verkoop?

Ja. U dient tijdig contact op te nemen met uw geldverstrekker om een ​​hypotheekafbetalingsverklaring aan te vragen en eventuele kosten voor vervroegde afbetaling, borgterugbetalingen of andere leningspecifieke details te bespreken.